欲しい財産といらない財産
故人が残したすべての財産を相続人に分けることを「遺産分割」といいます。
方法はいくつかありますが、遺言書があればそれに指定してある様に、ない場合には相続人全員の同意による協議をして、同意が得られないときには家庭裁判所による調停や裁判となります。
なるべく長期間の協議は避けるべきだと思います。
世代が代わってしまうとその分の相続税も加算されてしまいます。またいわゆる借金などの「負の遺産」が多い場合には相続の開始を知った日から３か月以内に「相続放棄証明書」の交付手続き*1をすれば「相続権の放棄」ができます。
*1：民法９１５条 第１項に「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。
ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。」とあります。
「現在兄弟が住んでいる賃貸マンションがあります。。転勤が決まり引っ越すこととなったのですが、この機会に私が入居したいと考えています。家主には許可を取らなくとも大丈夫なのでしょうか？」
賃貸マンションを引き継いで使用する場合は家主の許可が必要となります。
たとえ肉親間であっても家主に無断で部屋を引き継いだ場合、契約の解除を申し入れられる可能性があります。事前に家主の承諾を得ておきましょう。
これは無断譲渡があった場合に家賃が確実に支払われるか？という点が家主にとって明確ではなくなるからです。そのため契約解除できるのが原則となっているのです。
継続して契約できる賃貸借契約では当事者間の人間的信頼関係が前提となります。信頼関係が破壊されないのであれば契約解除はできないこととなります。
ここで肉親である「兄弟姉妹」から譲り受ける場合は家賃も継続して支払う意思が明らかですので家主との信頼関係は破壊しないと判断できるでしょう。
ただし契約書の書き替え等が必要となる場合もありますので、必ず家主と相談し承諾を得ておくことです。
生前贈与ってどういうもの？
生前贈与とは自分が生きている間に自分の財産・資産を家族などに与えることをいいます。
遺産に対しては「相続税」が課税されますが、贈与に対しても「贈与税」がかかります。
相続税と贈与税はお互いに高い税率なので、どちらが有利かをよく検討してみると良いでしょう。
生前贈与のメリットとしては、自分の財産を自分の指定した人に与えることができることがあげられます。
たとえば実子でなくとも実子の子(孫)に対して行えば、子から孫にかかる相続税を回避することができます。
原状回復の際に発生しやすいトラブルの要因としては
[1]契約と物件確認の問題
[2]個別具体的な基準整備の問題
[3]工事に関する問題
に関するものが主にあげられます。
これらの問題が起きないように事前にその要因を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことは賃貸経営をする上でも重要なことです。
今回はこのうち、[3]の工事に関する問題についてです。
１．補修工事費が不確定な場合です。
実際の工事費用については契約等の段階では確定できないため、具体的な箇所をあげて原状回復にかかる費用負担割合を決定した場合でも、退去時になって積算した費用が予想外に高額となったり、敷金では不足する場合に金銭的なトラブルが起きる要因となります。
２．原状回復工事とグレードアップ工事の区分が不明確な場合です。
貸主としては次の入居者を確保するために、ある程度の補修工事と内装・設備等のグレードアップの工事を行いたいところですが、この際において発注を一括して行うことがあって、これらをすべて原状回復工事であると認識し、借主に請求しているケースの場合などにそれが要因となります。
３．原状回復工事費のすべてを従前の借主から徴収する場合です。
通常の使用による損耗は建物の償却なのですが、貸主側にはそれが家賃に含まれているという認識がない場合です。
また補修工事費用を次の入居予定者から徴収することとした場合には契約成立への悪影響となりかねないため、すべての補修費用を従前の借主に請求するケースがありそれが要因となります。
４．損耗箇所と工事箇所とにギャップがある場合です。
クロス等の張り替えはたとえ一部分の損耗であっても、部屋単位や住戸単位で行わないとムラが発生してしまうために、僅かな損耗部分に対して補修部分と工事費は増大してしまいますが、この場合にその費用負担部分を巡ってのトラブルとなります。
このようなトラブルは一度起きてしまうと解決までに時間がかかったり、場合によっては泣き寝入りとなってしまったりしますので、普段から未然に防ぐよう心がけて賃貸経営をしていくことが望ましいでしょう。
ペットフード業界の調査報告によると、ペットを飼いたいと思うきっかけは「ペットが飼える住居や周辺環境が整ったとき」というのがトップにきています。
最近ではこのようなニーズの高まりもあり、賃貸住宅でもペット可の物件が増えてきています。
そこで今後ペット可にしようと考えてる大家さんは以下のことも認知しておくことがもとめられるでしょう。
さて、ペット可にした場合におきる問題点としては主に
１．建物に関する問題
２．動物飼育者の管理上による問題があげられます。
とくに２．の飼い主の買い方が不適切なためにペットが引き起こす問題の方がほとんどです。
１．建物に関する問題は主に
(1)原状回復に関すること
爪、噛みつきなどによる床・壁・面材・柱・家具等の傷等
(2)建物の汚損に関すること
尿やマーキング放置による染みや変色等があります。
２．動物飼育者の不適切な管理からおきる問題は、
(1)抜け毛に関すること
隣のベランダに干している洗濯物などに毛がついた吹き抜けや排水溝に毛がたまっている
(2)吠え(鳴き)声に関すること
ベランダにいる動物(犬など)が吠えている、鳴いている、深夜に吠えている、鳴いている
(3)糞尿の放置
廊下や駐車場などの共用部分内に糞尿が放置されている
(4)臭い
ベランダなどにペットのトイレを置いていて、臭いが流れてくる
エレベータ内が臭う
(5)その他
足跡(泥)が残っている
噛みつく、威嚇するなど何らかの危害を加えるがあります。
このように問題は多様に起こり得ます。
そしてトラブルが続出すると管理しきれない状況に追い込まれかねません。
したがって、これらの対策をするにあたり、入居前に飼っている(飼う予定の)動物とその飼い方の把握を行う、無料相談サービスの利用やポスター、手紙などで入居者に飼育に対する指導や啓蒙をするなどが賃貸経営していく中で必要不可欠となるでしょう。
■問題
賃貸事務所の賃貸借契約書に「賃貸借契約期間は２年とする」と記載されている場合、２年後には出ていかなければならないのでしょうか？
■回答
借主から貸主に解約を申し出ないかぎり、契約は自動的に更新することになります。
したがって、部屋を出ていく必要はありません。
契約書に「契約期間は平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月○○日までの２年間とする」といった記載があっても、これは賃貸借契約が２年で終了して後は更新しませんよという意味ではありません。
更新しない契約をする場合は「契約は２年で終了し、更新はしない」という内容を契約書に記述し「定期借家契約」を結ぶ必要があります。また定期借家契約の場合は期間満了の１年前から６か月前までに借主に対して更新しないという内容を書面で事前通知しなければなりません。
通常の賃貸借契約は借主が貸主に「更新しません」といった内容で通知しないかぎり自動的に更新します。
なお更新時には契約書に「契約更新時には更新料を支払わなければならない」という内容があれば更新料が必要になりますし、また更新時に家賃が増減することもあります。
■問題
現在入居中のマンションはペットが禁止なのですが、隣人が最近犬を飼い始めました。
困ったことに生まれたばかりの子供は体毛や糞尿に対し拒絶反応を示しています。どうしたらよいでしょうか？
■回答・解決策
具体的な被害の内容を隣人に詳しく説明をして理解を求めることが一番良いのですが、ただ最近は隣人を良く知らない場合や付き合いがない場合が多く、ちょっとした隣人同士の争いごとが悲惨な事件を引き起こす場合もあってあまり強くいえないというのが実状だと思います。
自分で注意できない場合、注意しても聞いてくれないときには、家主と相談して家主や管理人または管理会社から注意をしてもらいましょう。
※入居者の生活環境を守ることは家主にとって重要な義務ですからルールを借家人に守らせる管理責任があります。
家主や管理人または管理会社の注意にもかかわらず隣人が注意を聞いてくれない場合には契約違反として隣人の契約解除をするよう家主と交渉してみましょう。
「貸事務所ビルに入居者以外の自転車が駐輪場に止められていて困っています・・・」
家主に対応をお願いしてみましょう。
敷地内に駐輪場があり入居者なら誰でも使用できるという場合は、マンション・アパートの入居者の方たちは、駐輪場の特定の場所に対しての権利を有しているわけではありません。
空いているところに自転車を止めることができるという利用権を持っているにすぎません。
駐輪場の所有権は貸主である家主にありますから駐輪場に自転車を止めた第三者に対して止めないように排除請求してもらいましょう。
新築住宅の基礎や柱、梁などの構造上の主要部分と屋根や外壁から雨水が浸入することを防止すべき部分から、瑕疵が見つかった場合に、購入後１０年間は保証する義務を売主に負わせた法律です。
ただし、築後１年以上の未入居物件や中古物件は対象外となります。
なお正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、「住宅品質確保法」・「品確法」などとも略されます。
詳細は国土交通省のホームページ内での解説をご覧ください。
特に定義はないようですが、署名な建築家がある思いをこめて設計したマンションのことを「デザイナーズマンション」と呼ぶようになったようです。
万人が求めているような物ではなくとも、個性的で魅力的なデザインが施されているマンション、例えば、間取りより空間のアレンジメントを追求したものや、外観や内装に凝っているマンションのことをいうようです。
賃貸マンションでもデザイナーズマンシヨンと呼称している物件が増えています。
